吐着血浅析温江：不要再问我，能不能在温江买房了！
在城南房价被炒翻天的情况下，如果不是一向土豪作风的恒大这几宗强势拿地，在座的各位可能很难把目光聚焦到温江区域上。
10月10日，恒大拿下位于温江区凤翔打到一侧的柳城街道新华社区、涌泉街道明光社区两宗地块，成交总价12.21亿元，总出让面积201亩，两宗地的成交楼面价为3755.79元 / ㎡和3840元 / ㎡，分别溢价78.13%、113.33%。从位置图上可以看出，恒大再温江光华新城板块的布局十分强势。新竞得的地块与9月14日竞得的129亩连襟地块成 “ 包夹 ” 之势，且向北相邻恒大城、往南相邻恒大新城、向西相邻恒大名城。
恒 大 12.2亿 买 下 成 都 温 江 2 宗 地 位 置 图
同一天，也传来了贯通成温的成都地铁4号线二期工程全线轨通的消息，为2017年6月地铁4号线二期能顺利通车试运营奠定了基础。
10月18日，温江北部新城片区开出三块二类住宅用地，由合能竞得两块分别为29.6289亩和41.8597亩，共71.4886亩，另一块45.0841亩由江油的开发商四川品润竞得。
连续的信息，让人不得不聚焦起温江这块在人眼中不温不火的 “ 生态城 ” ，今天就让UP君为你提供一份温江区规划发展的参考信息吧。
看不懂温江的布局
我不怪你
温江位于成都平原腹心，东临成都市青羊区，南毗双流，西接崇州，北接郫县、都江堰，距离成都市中心22公里，距离双流机场15公里，距离天府新区30公里。
温 江 城 区 的 空 间 结 构
为 “ 一 轴 双 心 八 组 团 ” 的
城 市 空 间 结 构
一 轴 为地铁 4 号线城市发展轴线,是温江城市公共服务功能集聚发展的主要轴带。
双 心 为光华城市主核心以及科技园城市副核心,形成温江现代生产生活服务 的核心,并与地铁站点相结合,进行复合的开发利用。
八 组 团 是依托城市生态廊道划分的城市功能组团,包括温江新老城组团、成 外组团、大学城组团、现代工业组团、健康工业组团、配套生活组团、金马组团、 公平北组团。
组 团 式 空 间 格 局
别嚷了
“ 三高八快六轨 ” 修着呢 ！
随着10月地铁四号线二期工程的全线贯通，和9月日月大道 ( 成温路 ) 快速路改造工程建设项目环境影响评价的第五次公示，意味着轨道交通的开通和主干道改造工程的启动正在有条不絮的进行中。
地铁四号线温江区西延线将由一期终点站非遗博览园站，沿光华大道和南熏大道，至温江大学城，往西依次为西部新城站、凤凰大街站、西部新城西站、光华公园站、南熏大道站、凤溪站、杨柳河站、大学城站，预计2017年中旬进行上线试运营。
另外，温江区规划有BRT1 线,将从万春客运中心站出发沿成温邛高速 ( 快速路 ) 、日月大道至规划的金沙车站与中心城二环 BRT 线衔接。温江境内规划 BRT 站点 8 个。 所以日月大道的改造工程尤为重要。
主 要 对 外 道 路 分 布 图
根据温江区城市总体规划
（2014-2020年）的道路规划建设
温江将构建 “ 三高八快六轨 ” 的交通体系
“ 三 高 ” 是指第二绕城高速、绕城高速、成温邛高速 ( 快速路 ) ,其中成温 邛高速 ( 快速路 ) 为双层,高架层为高速路、地面层为快速路; 其中第二绕城高速公路正在建设,成温邛高速温江段进行快速化改造,高架为高速路、地面为快速路。
“ 八 快 ” 是指府通路-锦绣大道、成青旅游快速通道、成环路、成温邛高速 ( 快速路 ) 、成温邛快速路、光华大道、光华八线、新华大道 - 温郫大道。
“ 六 轨 ”指得是成蒲铁路、地铁4号线、21号线、16号线、17号线 （ 计划2017年动工 ） 、成环快线这六条轨道交通。
通达的交通路网，将缩短温江与城市中心以及周边城市的时间距离，增加温江与其它区的互动性。
要致富先 “ 种树 ”
和只会修写字楼的城南不一样
成都被定为国家级中心城市，而作为成都重要的卫星城市的温江结合自身产业发展的优势和政策支持,根据温江区管理规划局发布的文件，提出温江的产业发展定位为健康休闲产业。
据报道，温江区2015年GDP396.1亿元，增速8.2%，2009年-2015年，的 GDP 总量成总体上升趋势，从刚开始的174 ( 亿元 ) 上升到了388 ( 亿元 ) ，整体形势良好；产业 结构方面：的第二产业，自2008年以来极具缩水，第三产业迅猛增长，为城市带来产业人口与资本的聚集。在花卉苗木产业，健康食品产业、生物医药产业、电子信息产业等方面表现强劲。
组 团 化 产 业 布 局
据政府发布数据，2013 年末温江全区常住人口 67 万人，其中，户籍人口 47 万人，流动人口20万人，城镇人口54 万人，城镇化率 80.60%。至规划期 2020 年，区域规划人口118 万人，其中城镇人口111.9 万人，城镇化率94.8%。其中，城区人口80万人。
房价温吞十年
这可能是一盘大棋 ？！
通过UP君的走访与踩点，房产业内通过市场表现情况，认为比较成型的组团板块情况为：最新规划的北部新城，光华新城 ( 光华大道 ) 、万春板块 ( 国色天香 ) 、永宁板块 ( 芙蓉大道 ) 、金马板块以及温江老城区等六大板块。
伴随着卫星城建设、轨道交通的利好，以万科、合能、蓝润、 佳年华、泰合、置信、东原、中铁二局、珠江地产等为代表的实力品牌开发商相继进入温江，恒大更是将光华新城板块视为其发展扩张的重要布局， 恒大新城、成都恒大名城、恒大御景，加上本月的两次拿地，5进温江。
根据锐理数据提供的2016年前三季度的销控数据，现光华大道板块和温江城区板块 ( 此板块数据包括新规划的北部新城 ) 是温江大力发展的两大区域，出货量保持在每月1000套左右。从价格上看，同样是库存量大的区域光华大道板块的均价达到6115元 /㎡，超温江城区 ( 此板块数据包括新规划的北部新城 ) 的5583元 /㎡约400元 /㎡的差价；永宁板块因为库存不高，且包含 “ 芙蓉西墅 ” 这类改善型高档产品，所以拉高了均价，为6288元 /㎡，居温江各板块均价之首。
UP君与一位在温江市场有多年经验的销售代表的交谈中了解到，在项目产品方面，光华大道、温江城区和金马板块多是刚需型产品，多数走低价快销的营销模式，少数如湟普国际、世豪金河谷、洲际银海湾等为品质较高的改善型产品。并且他还表示不可否认的是，恒大在温江的布局拉高了市场对区域的关注度，在规划中的交通要道光华八线沿线上，几乎都是恒大的项目。
在18日土地竞拍的几块地位于温江市政府现阶段力推的温江北部新城片区的公平街道合江社区，合能竞得的两块地楼面价均为1300元 / ㎡，与数日前恒大竞得的光华大道板块上的地块 ( 两块地楼面价分别为3755.79元 / ㎡和3840元 / ㎡ ) 相差达约2500元 / ㎡。该区域的以热销的项目锦汇城为代表，因为靠近老城又毗邻四川农业大学，所以以社区商业为主的基本生活配套相对成熟，不过缺乏大型商业。
在几个板块中，金马板块因为位置更向西，所以相比光华板块均价低近2000元 ／㎡，经济条件不太宽裕的购房者多会选择这一区域。
入住率低是光华大道板块上一直倍受关注的问题。10月13日晚21:40左右，UP君在光华大道沿线体验了一番。沿光华大道三段一路向西至地铁四号线非遗博览园站，一路上道路开阔通畅，一侧的住宅项目基本已交付，外立面装饰了颜色不同的装饰灯带，从表面上看出整栋楼宇里，入住亮灯的家庭为数不多，当然这只是一个很片面的观察。
怎么了， 你累了
说好的，商场开业呢 ？
“ 温江新城在建设初期，就规划有大量商业，总体量超过80万方，但区域内规划人口50万，故可以预计，未来即使区域人口数量达到规划人口数量，区域内商业项目竞争也较大。 ” 第一太平戴维斯华西区项目及开发顾问部高级助理董事罗元均曾在采访中表示。虽然温江有大量商业用地的规划或将面临人口不足、商业过盛的压力，但截止目前，温江以天来国际广场和新光天地为典型的商业项目处于推迟开业的状态，也有更多的商业项目仍处于规划中，如今温江区的商业综合体现呈珠江广场一家独大的局面。
2015年2月6日温江珠江广场正式开业，成为温江区域最大型的商业综合体。珠江广场建筑面积18万㎡，集伊藤洋华堂、CGV影城、H&M、ZARA、C&A、哈根达斯、星巴克、麦当劳等品牌，并包含了健身房、KTV、儿童乐园、电玩城、苏宁、锦食汇等丰富的业态。
原定于2015年4月开业的温江新光天地， 一再推迟开业的时间，而最新消息是开业时间或在2017年，曾表示将在2016年开业的承诺基本已呈泡影。UP君看到，虽然商业体建筑已成型但还处于围挡之内，并且未见醒目的招商信息。
成都天来房地产发展有限公司于2010年8月在温江拿地开发天来国际广场，项目总建筑面积60万平方米，将建集商业、写字楼、住宅等为一体的综合体。曾在2012年5月便开始进行火热的招商，并且当时便初步确定有H&M、优衣库、面包新语、早安巴黎、满记甜品、大蓉和酒楼、玩具反斗城、乐天玛特、苏宁电器等品牌及业态入驻。但截至目前仍处于 “ 待机 ” 状态，如今，UP君看到其百度百科上的词条资料仍显示开业时间为2013年。
成 都 天 来 国 际 广 场 百 度 百 科
在一再推迟开业的情况下，在2015年10月成都天来房地产开发有限公司曾被媒体爆出其被多个公司和业主因各种合同纠纷告上法庭，或因资金问题官司缠身。 近日 ，UP君致电天来国际售楼中心，被告知天来国际广场最新的开盘时间被定在今年12月。
不以自住为目的的买房
都是耍流氓
很难说温江会成为大富大贵的当红辣子鸡，就以上信息可判断，温江更看重向生态和信息型城市发展，这和大力发展商务和科技的天府新区大为不同，定位更宜居，在此置业的也更多的是自住型，很少有投资客在这里豪掷千金。
城市的发展不可一蹴而就，温江的房价在两年间稳健增长，没有太大的波动，难以引爆市场，更多的受限于还未打通的交通系统，可以说是进入了一个平稳发展的阶段，但其作为生态宜居城市的优势和潜力是不可忽视的，投机倒把翻身赚钱的，请出门倒拐，谢谢。
END
记者： Ruby
美编：Amy
主编： Comet
图文来源：成都向上 ／ 温江区规划局 ／ 四川在线
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谢谢！
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